Ferienwohnungen in Italien vermieten – Welche Regeln Du kennen solltest
- Studio Legale Aslanian
- vor 5 Stunden
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Wenn Du in Italien ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung besitzt und vermieten möchtest, solltest Du über die wichtigsten gesetzlichen Anforderungen Bescheid wissen und sie berücksichtigen. Denn dann bleiben unangenehme Überraschungen aus, wie Bußgelder oder sogar ein Vermietungsverbot.
>>> Vor dem Immobilienkauf brauchst Du zunächst eine italienische Steuernummer. In diesem Artikel steht alles, was Du dazu wissen musst.
Inhaltsverzeichnis
Die Wahl des richtigen Mietvertrags
Wenn Du Deine Immobilie als Ferienwohnung vermieten möchtest – sei es privat oder über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com –, musst Du mit den Gästen einen Übergangsmietvertrag für touristische Zwecke abschließen. Dieser sollte schriftlich fixiert sein, damit er auch sicher Bestand hat. Die Dauer des Mietverhältnisses kann dabei von Dir als Vermieter und von Deinen Mietern frei gewählt werden, darf jedoch nicht über 30 Tage hinausgehen.
Wenn Du über Airbnb vermietest, stellt die Plattform die Buchungsbedingungen und Vertragsgrundlagen in der Regel automatisch bereit. Trotzdem bist Du als Vermieter*in dafür verantwortlich, dass alle rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.
Registrierung beim Finanzamt
Geht der Aufenthalt über 30 Tage hinaus, dann musst Du den Mietvertrag offiziell beim Finanzamt melden. Wenn Du diese Anmeldung versäumst, riskierst Du Steuernachzahlungen oder Bußgelder. Die Meldung kannst Du online machen, über die offizielle Plattform der Agenzia delle Entrate.
Durch die Meldung entsteht eine Registrierungssteuer von rund 2 % der Jahresmiete, die teilweise auf die Mieter umgelegt werden darf.
Steuerliche Aspekte der Vermietung
Neben der Registrierung des Mietvertrags musst Du Dich auch mit der weiteren Besteuerung Deiner Mieteinnahmen auseinandersetzen. Grundsätzlich hast Du in Italien zwei Möglichkeiten: Entweder Du versteuerst die Einnahmen regulär im Rahmen der Einkommenssteuer oder Du wählst die sogenannte Cedolare secca.
Dabei handelt es sich um eine Pauschalbesteuerung in Höhe von aktuell 21 % auf alle Einkünfte aus der Vermietung. Solltest Du mehrere Ferienimmobilien in Italien besitzen, zahlst Du für jedes weitere Haus 26% Steuern. Welche Variante für Dich die günstigere ist, hängt von Deinen Gesamteinkünften und der individuellen Situation ab. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen, um die für Dich passende Option zu wählen.
Neu seit 2025: CIN-Pflicht für die Ferienimmobilie
Alle Unterkünfte in Italien brauchen seit Januar einen CIN – einen Codice Identificativo Nazionale. Dieser Code soll dazu beitragen, dass es weniger Schwarzvermietungen in Italien gibt. Er muss außen an der Ferienwohnung angebracht sein und außerdem auf der Website und auf eventuellen Buchungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com angegeben werden.
Um den CIN zu bekommen, müssen eine Reihe von Vorschriften erfüllt sein. Dazu gehören:
In der Immobilie müssen Rauchmelder, Gas- oder Kohlenmonoxid-Detektoren sowie mindestens ein tragbarer Feuerlöscher pro 200 m² vorhanden sein. In Ferienhäusern über mehreren Etagen ist zudem auf jeder Ebene ein Feuerlöscher Pflicht.
Fluchtwege und Notausgänge müssen klar gekennzeichnet sein.
Die Elektrik muss sicher sein und regelmäßig überprüft werden.
Die Unterkunft muss sauber und frei von Schädlingen sein.
Wenn alle Vorgaben umgesetzt sind, erfolgt die Beantragung des CIN über die Website der Tourismusbehörde.
Personalien melden
Das italienische Recht sieht vor, dass Gastgeber die Personalien ihrer Gäste unabhängig von der Dauer des Aufenthalts innerhalb von 24 Stunden bei den lokalen Polizeidienststellen melden müssen. Früher wurde das oft über Fotos bzw. digitalen Austausch der Daten gelöst, sodass Mieter und Vermieter sich nicht zwingend persönlich treffen mussten. 2025 war damit Schluss, denn Schlüsselboxen zum Self-Check-in wurden weitestgehend erst einmal verboten.
Hin und Her beim Schlüsselbox-Verbot
Das hatte zur Folge, dass Du die Anreise Deiner Gäste persönlich begleiten musstest – inklusive Identitätsprüfung durch einen gültigen Ausweis. Inzwischen wurde das Schlüsselbox-Verbot jedoch wieder von einem italienischen Gericht gekippt. Noch ist unklar, ob das Innenministerium einen neuen Versuch starten wird. Deswegen mein Rat: Informiere Dich, wenn Du ein Ferienhaus in Italien vermieten möchtest, unbedingt regelmäßig über die aktuellen gesetzlichen Regelungen, da sie sich auch immer wieder ändern können.
Die Kurtaxe
Die Tassa di soggiorno ist eine rechtlich verpflichtende Touristensteuer, die direkt vom Gast vor Ort oder bereits bei der Buchung über Plattformen eingezogen und abgeführt werden muss. Sie wird auf jede touristische Vermietung erhoben – egal ob es sich bei den Gästen um Ausländer handelt oder um Italiener, die selbst Urlaub in Italien machen. Die Höhe variiert stark: In beliebten Städten wie Rom oder Florenz sind bis zu 7 € pro Person und Nacht üblich, in ländlicheren Regionen meist 1–3 €.
Als Gastgeber:in musst Du die Gästedaten (Name, Geburtsdatum, Dauer des Aufenthalts) vollständig dokumentieren. Die Abführung erfolgt oft nicht direkt, sondern monatlich oder halbjährlich. Wer die Kurtaxe nicht korrekt erhebt oder meldet, riskiert Strafzahlungen von bis zu mehreren tausend Euro.
Deine Checkliste für die Vermietung
Damit Du beim Vermieten Deiner Ferienwohnung in Italien nichts vergisst, hier die wichtigsten Punkte noch einmal im Überblick:
Italienische Steuernummer beantragen
Einen schriftlichen Mietvertrag aufsetzen oder Buchungsportale nutzen
Registrierung beim Finanzamt, wenn der Aufenthalt länger als 30 Tage dauert
CIN-Code beantragen und die Sicherheitsvorgaben erfüllen
Personalien der Gäste innerhalb von 24 Stunden bei der Polizei melden
Kurtaxe korrekt einziehen und an die Gemeinde abführen
Fazit: So bist Du rechtlich auf der sicheren Seite
Wenn Du Deine Immobilie in Italien vermieten möchtest, ist es wichtig, dass Du die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und befolgst. In diesem Artikel habe ich Dir die wichtigsten Aspekte vorgestellt – am Ende ist die Vermietung von Ferienwohnungen aber immer sehr individuell. Wenn Du konkrete Fragen zu Deinem Fall hast, berate ich Dich gerne und kann Kontakte zu Vermittlern und Agenturen herstellen. Vereinbare Dir dafür ein Erstgespräch.
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